転勤や住み替え、親から引き継いだ家などについて、「売った方がよいのか、それとも賃貸に出した方がよいのか」と迷うことがあります。
結論として、売却査定額だけでも、想定家賃だけでも判断できません。 将来また住む予定、住宅ローンの条件、賃貸中の修繕・空室リスク、売却時の税制上の期限を一緒に比較する必要があります。
八王子・立川を中心に不動産仲介を行う株式会社エクセルが、売却と賃貸活用の違い、具体的な収支の考え方、判断前に確認したい事項を整理します。
1. 家を売る・貸す・保有する、3つの選択肢
| 選択肢 | 主なメリット | 主な注意点 |
|---|---|---|
| 売却する | 売却代金を得られ、今後の建物管理負担を減らせる | 売却費用・ローン返済・税金を確認する必要がある |
| 賃貸に出す | 所有権を保ちながら家賃収入を得られる可能性がある | 空室、修繕、入居者対応、税務申告等が続く |
| いったん保有する | 売却・賃貸の判断を先送りできる | 収入がなくても固定資産税・保険・維持管理費などが続く |
「貸しておけばいつでも自由に戻れる」とは限りません。賃貸借契約には借主を保護するルールがあり、賃貸中の物件を自分の都合だけで直ちに明け渡してもらえるわけではないためです。
2. 売却が向いているのはどんな場合？
次のような状況では、売却を優先して検討する価値があります。
- 将来、その住宅に戻る予定がない
- 相続人や共有者の間で財産を整理したい
- 建物の修繕・設備交換にまとまった費用がかかる見込み
- 空室中の固定資産税や管理の負担を減らしたい
- 住み替え資金や住宅ローンの返済資金を確保したい
ただし、売却希望価格がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料、登記費用、残債返済、譲渡所得に対する税金などを確認し、売却後の手取り額で判断しましょう。
売却諸費用については、株式会社エクセルの関連記事「八王子で不動産を売却すると費用はいくら？」でも解説しています。
3. 賃貸活用が向いているのはどんな場合？
一定期間の転勤などで戻る可能性がある場合や、周辺の賃貸需要が見込める住宅では、賃貸活用が候補になります。
家賃収入が見込めても、毎月の家賃全額が利益になるわけではありません。管理委託料、修繕費、保険、固定資産税等、入退去時の費用、空室期間を想定します。さらに、借主が住む以上、賃貸借契約の条件や明渡しのルールを理解する必要があります。
また、住宅ローンを返済中の自宅を賃貸に出す場合は、金融機関に必ず事前相談してください。居住用として借りたローンの契約条件に抵触する可能性があります。転勤などやむを得ない事情に対する取扱いは契約・金融機関によって異なります。
4. 売却と賃貸を数字で比較する方法
ここでは、比較方法を理解するための仮定で試算します。八王子の実際の平均売却価格や成約賃料を示したものではありません。
売却した場合の資金収支（例）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 想定売却価格 | 2,400万円 |
| 仲介手数料・登記等の仮定費用 | −90万円 |
| 住宅ローン残債の返済 | −600万円 |
| 税金等を考慮する前の概算受取額 | 1,710万円 |
費用90万円は説明用の仮定です。実際の仲介手数料等は契約内容で変わります。税金、測量・修繕費、ローン繰上返済手数料などは上表に含みません。ローン元金返済は売却経費ではなく、受取額の計算上の控除です。
賃貸に出した場合の年間収支（例）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 月額賃料（仮定） | 10万円 |
| 12か月の満室想定家賃収入 | 120万円 |
| 年間の空室・家賃不収相当（仮定） | −10万円 |
| 管理・保険・税金・修繕積立相当等（仮定） | −35万円 |
| ローン返済・所得税等を考慮する前の年間収支 | 75万円 |
こちらも説明用の仮定です。実際には募集初期費用、原状回復、設備の故障、長期空室、賃料下落、所得税・住民税、借入返済などの影響があります。特にローン返済は収支と課税所得の計算方法が一致するとは限らないため、分けて整理しましょう。
売却の1,710万円と賃貸の75万円を単純に割り算して損得を決めることはできません。 賃貸には将来も不動産を保有する価値と、価格変動・大規模修繕のリスクが残るためです。
比較する際の最低限の資料
売却査定額、賃料査定額、住宅ローン残高、年間税額、火災保険料、設備・建物の修繕履歴、想定する管理委託条件をそろえると、現実に近い比較ができます。
5. 「貸してから売る」場合に確認したい税金の期限
以前自分で住んでいた住宅を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
国税庁は、以前住んでいた住宅について、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることを要件の一つとしています。住まなくなった後にどのような用途で使ったかだけで、直ちに特例の対象外になるわけではありませんが、売却時期やその他の要件を満たす必要があります。
例えば2026年中に住まなくなった場合、一般的な期限の考え方では2029年12月31日が一つの目安になります。ただし、実際には退去日、住宅と敷地の所有関係、過去の特例利用などを個別に確認してください。
賃貸契約を始めると、税制上の期限までに売却・引渡しできるとは限りません。 住宅ローン控除等との関係もあるため、賃貸募集前に税理士・税務署や金融機関へ相談することをおすすめします。
参考：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例／No.3314 過去に居住していたマイホームを売ったとき
6. 普通借家と定期借家の違いにも注意
一定期間後に自宅へ戻る予定がある場合は、普通借家契約と定期借家契約の違いを確認します。
普通借家契約では、貸主側が更新を拒絶したり解約を申し入れたりする際に法令上の条件があり、単に「自分が戻るから」というだけで必ず明渡しが実現するわけではありません。
定期借家契約は所定の方式・説明等を満たせば更新なく期間満了となる仕組みですが、契約書を定期借家と表記するだけで成立するものではありません。契約期間や終了時の通知、借主との合意事項などを確認する必要があります。
将来の自己使用を考える場合は、募集開始前に契約方式を専門家と相談しましょう。
7. 八王子の住宅で特に確認しておきたいこと
同じ八王子市内でも、駅からの距離、坂道、バス利用、建物の駐車場条件、築年数、間取りなどによって、売却と賃貸の需要は異なります。
例えばファミリー向け戸建てでは、駐車場の台数や駅・学校までの移動方法が検討材料になります。マンションでは管理規約、管理費・修繕積立金、築年数や専有部分の設備状態などを確認します。
また、建物や敷地の現況、増改築履歴、接道、権利関係によって売却しやすさや賃貸募集条件が変わることがあります。現地調査をせずに、相場サイトの数字だけで決めないことが重要です。
8. 家を売るか貸すか、判断前のチェックリスト
- 5年以内に自分や家族が住む可能性はあるか
- 売却査定額と想定家賃の両方を確認したか
- 住宅ローン残債と金融機関の賃貸可否を確認したか
- 空室・修繕・管理費・税金を含めた収支を計算したか
- 売却時に使える可能性がある税制特例の期限を確認したか
- 契約方式と将来の明渡し条件を確認したか
- 共有者・相続人など必要な関係者の意向を整理したか
上記のどれかが不明なら、結論を急ぐ前に資料をそろえましょう。
9. よくある質問
Q. 家が古くても貸せますか？
築年数だけで賃貸の可否は決まりません。ただし、安全性・設備・修繕状況・賃貸需要を確認する必要があります。必要な改修に見合う賃料収入が得られるか検討しましょう。
Q. 賃貸に出した後でも売却できますか？
売却自体は可能な場合がありますが、賃貸借契約が続いていると、買主が賃貸人の地位を承継する形になる場合があります。買主がすぐ自宅として使えるとは限らないため、売却条件が変わる可能性があります。
Q. 売却と賃貸の両方を同じ会社に相談できますか？
相談窓口の業務範囲によります。株式会社エクセルでは八王子・立川を中心に、不動産売却や賃貸募集に関するご相談を承っています。具体的な受託内容・費用は個別にご案内します。
まとめ｜売却価格と家賃だけで決めないことが大切
八王子の住宅を売るか貸すか迷ったら、売却査定額・想定賃料・維持費・ローン条件・税制上の期限を同じ資料に並べて比較しましょう。
株式会社エクセルでは、売却と賃貸募集の両面から相談いただけます。まだ方向性が決まっていない段階でも、物件の所在地や築年数、利用予定などをお知らせください。
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参考資料
※情報確認日：2026年11月13日。計算例は仮定であり、当社の実際の成約価格・賃料や利益を示すものではありません。税務・契約上の適用は個別事情により異なります。