八王子で不動産を売却すると費用はいくら？仲介手数料・税金・手取り額を解説

情報確認日：2026年11月9日

八王子市でマンションや一戸建て、土地の売却を考えたとき、「売却するとどんな費用がかかる？」「3,000万円で売れたら手元にいくら残る？」「売却したら必ず税金がかかるの？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。

不動産売却では、売却価格のすべてが手元に残るわけではありません。

仲介手数料や印紙税、登記関連費用などがかかる場合があり、住宅ローンが残っている場合は返済も必要です。また、売却によって利益が生じた場合は、譲渡所得に対する税金が発生することもあります。

今回は、八王子・立川を中心に不動産仲介を行う株式会社エクセルが、不動産売却に必要な費用と手取り額の計算方法を解説します。

1. 八王子で不動産を売却すると、どんな費用がかかる？

不動産売却で発生する主な費用は、以下のとおりです。

費用項目	主な内容
仲介手数料	不動産会社に支払う媒介報酬
印紙税	課税対象となる売買契約書の作成時に必要
登記関連費用	抵当権抹消、住所変更登記等が必要な場合
住宅ローン返済費用	残債の返済、一括返済手数料等
測量・境界確認費用	土地の境界確認等が必要な場合
解体・残置物撤去費用	契約条件に応じて必要となる場合
譲渡所得に対する税金	課税対象となる売却益が生じた場合

すべての項目が必ず発生するわけではありません。

例えば、住宅ローンが完済され、抵当権も抹消済みであれば、新たな抵当権抹消手続きは通常不要です。

また、測量や建物解体が必要かどうかは、土地・建物の状態や買主との契約条件によって異なります。

まずは必要な費用を洗い出し、売却価格から差し引いて考えることが重要です。

2. 不動産売却の仲介手数料はいくら？

不動産会社に仲介を依頼して売買契約が成立した場合、媒介契約に従って仲介手数料が発生します。

一般的な売買で、売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料の法定上限は、消費税を除いた売買価格について、次の速算式で計算できます。

仲介手数料の上限（税込）＝（売買価格×3％＋6万円）×1.1

※建物に消費税が課される取引では、仲介報酬の計算基礎となる税抜売買価格に注意が必要です。

売却価格別の仲介手数料

売却価格	仲介手数料の上限（税込）
2,000万円	726,000円
3,000万円	1,056,000円
4,000万円	1,386,000円
5,000万円	1,716,000円

上記は通常の報酬計算による法定上限額であり、株式会社エクセルの実際の請求金額を保証するものではありません。

なお、売買価格800万円以下の宅地・建物については、一定の条件で税込33万円を上限とする特例が適用される場合があります。媒介契約締結時の報酬額の説明と合意が必要です。

3. 不動産売却時の印紙税・登記費用

売買契約書の印紙税

紙の不動産売買契約書を作成する場合、契約金額に応じた印紙税が課されます。

2026年11月時点では、一定の不動産譲渡契約書について、2027年3月31日までの軽減措置があります。

例えば、軽減対象となる契約書で、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、印紙税は1万円です。

契約書の作成方法や内容によって取扱いが異なるため、実際の契約時に確認してください。

登記関連費用

住宅ローンの抵当権が残っている場合は、売却に合わせて抹消登記が必要になるのが一般的です。

登記簿上の住所や氏名が現在と異なっている場合にも、必要な手続きが生じることがあります。

登録免許税や司法書士への報酬などは、必要な手続きによって変わります。

4. 3,000万円で売却した場合の手取り額を計算

実際に、八王子市内の住宅を3,000万円で売却したと仮定して計算してみましょう。

以下は説明用のシミュレーションであり、八王子市の平均売却価格や当社の実際の成約事例ではありません。

計算条件

売却価格：3,000万円
仲介手数料：通常の法定上限額
印紙税：1万円
登記関連費用：仮に2万円
住宅ローン残債：1,000万円
測量・解体・引っ越し等の費用：今回は計上しない

項目	金額
売却価格	30,000,000円
仲介手数料	−1,056,000円
印紙税	−10,000円
登記関連費用（仮定）	−20,000円
住宅ローン残債返済	−10,000,000円
税金等を考慮する前の概算手取り額	18,914,000円

この例では、3,000万円で売却しても、住宅ローン返済と上記諸費用を差し引くと、手元に残る金額は約1,891万円となります。

ただし、譲渡所得に対する税金、金融機関の一括返済手数料、その他の売却費用等は含んでいません。

また、売却代金から住宅ローンを返済することは、新たな売却経費が増えたという意味ではありません。住宅ローン残債は、売却時の資金収支を計算するための項目です。

八王子の不動産売却・手取り額を相談する

5. 不動産を売却すると必ず税金がかかる？

不動産を売却したからといって、必ず譲渡所得税が発生するわけではありません。

基本的な計算式は次のとおりです。

譲渡所得＝売却収入－（取得費＋譲渡費用）

さらに、適用できる特別控除がある場合は、その控除額を差し引いて課税譲渡所得を計算します。

取得費とは？

土地・建物を購入した際の代金や購入時の一定の諸費用などです。

建物については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があります。

購入時の契約書や領収書などを確認しましょう。

取得費が不明な場合などは、売却金額の5％相当額を取得費とできる制度もあります。

譲渡費用とは？

売却するために直接必要となった費用を指します。

例えば、売却時の仲介手数料や一定の測量費用、売主負担の印紙税などが該当します。

一方、通常の維持管理費や住宅ローンの元金返済は、そのまま譲渡費用になるわけではありません。

6. 所有期間で税率が変わることがある

不動産の譲渡所得に対する税率は、原則として、売却した年の1月1日時点の所有期間によって異なります。

個人が一般的な土地・建物を売却した場合、特例適用前の税率の目安は次のとおりです。

区分	所有期間	所得税・復興特別所得税・住民税の合計税率
短期譲渡所得	5年以下	39.63％
長期譲渡所得	5年超	20.315％

これは売却価格全体にかける税率ではなく、課税対象となる譲渡所得に対する税率です。

また、一定のマイホームの売却では、所有期間10年超などの要件を満たす場合に、軽減税率が適用されることがあります。

7. マイホームの3,000万円特別控除とは？

自分が住んでいる住宅や、以前住んでいた住宅を売却する場合、一定の条件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

これは、売却価格から一律3,000万円を差し引く制度ではなく、譲渡所得に対する特別控除です。

例えば、譲渡所得が1,000万円で、3,000万円特別控除の適用要件をすべて満たす場合、課税譲渡所得を0円にできる可能性があります。

ただし、居住実態、売却期限、売却相手、他の税制特例との関係などの条件があります。

特例を適用する場合には、確定申告が必要です。

また、住宅ローン控除などと適用関係が問題となる場合があるため、買い替えを予定している方は事前に確認しましょう。

8. 住宅ローンが残っていても売却できる？

住宅ローンが残っている場合でも、不動産を売却できることがあります。

一般的には、決済時に売却代金などを使ってローンを完済し、抵当権を抹消する手続きを行います。

ただし、売却価格より住宅ローン残債が大きい場合は、差額を自己資金などで補う必要が生じることがあります。

例えば、売却価格2,500万円に対し、住宅ローン残債が2,700万円ある場合は、差額200万円に加えて売却諸費用についても資金計画を確認する必要があります。

金融機関との調整も必要になるため、売却を検討する段階で残債額を確認しておきましょう。

9. 八王子で売却する前に確認したい3つのポイント

① 売却査定額と手取り額を分けて考える

査定価格が高くても、売却経費やローン残債によって、手元に残る金額は異なります。

査定時に概算の資金計画も確認しましょう。

② マンション・戸建て・土地で費用が違う

マンションでは管理費・修繕積立金等の精算や管理関係書類、土地では境界確認・測量などが重要になる場合があります。

戸建てでは建物の状態や設備、契約条件に応じた費用が生じることがあります。

③ 契約前に税制特例を確認する

特にマイホームや相続不動産の売却では、特例の適用可否によって税負担が大きく変わる可能性があります。

売却の順番や時期が影響する場合もあるため、早めに確認することが重要です。

10. 不動産売却の費用についてよくある質問

Q. 売却査定にも費用がかかりますか？

不動産会社による通常の売却査定は、無料で提供されることが一般的です。

ただし、裁判所や金融機関への提出等を目的とする正式な不動産鑑定評価などは、有料となる場合があります。

Q. 住宅ローンを完済している場合、手取り額は増えますか？

ローン残債の返済が不要であれば、売却時の資金収支上、手元に残る金額は多くなります。

ただし、仲介手数料などの諸費用や、譲渡所得税の有無は別途確認する必要があります。

Q. 不動産売却で損失が出た場合も確定申告が必要ですか？

譲渡損失が発生した場合、通常はその損失だけを理由に確定申告が必要になるとは限りません。

ただし、一定の居住用財産の譲渡損失について、損益通算や繰越控除の特例を利用する場合などは申告が必要です。

Q. 売却価格が決まる前に手取り額を試算できますか？

はい。想定売却価格、住宅ローン残高、必要経費などが分かれば、概算の資金計画を作成できます。

ただし、税額については取得費や適用可能な特例などの確認が必要です。

まとめ｜八王子の不動産売却は価格だけでなく手取り額を確認しましょう

不動産売却では、仲介手数料、印紙税、登記関連費用、ローン残債の返済など、さまざまな支出を考慮する必要があります。

また、譲渡所得が発生する場合は、税金や利用できる特例も確認することが大切です。

「いくらで売れるか」だけでなく、「売却した後にいくら手元に残るか」を確認することが、納得できる不動産売却につながります。

株式会社エクセルでは、八王子・立川を中心に、不動産売却のご相談を承っています。

マンション・一戸建て・土地などの売却を検討されている方は、お気軽にご相談ください。