八王子で相続した空き家を売却するには？手順・費用・税金・注意点を解説

2026年11月9日
家族で相続した住まいの資料を整理するイメージ

最終情報確認：2026年11月7日

親が亡くなり、八王子にある実家を相続したものの、「何から手を付ければよいかわからない」「家財道具が残ったまま」「売却すると税金がいくらかかるのか不安」と悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

相続した空き家の売却では、通常の不動産売却とは異なり、相続人の確認、名義変更、建物の状態、税金の特例など、事前に確認すべきことがあります。

この記事では、八王子市を中心に不動産売買仲介を行う株式会社エクセルが、相続した空き家を売却する手順と注意点を解説します。

1. 相続した空き家を売却するまでの6ステップ

一般的な流れは次のとおりです。

手順主な内容
STEP 1相続人と不動産の名義を確認する
STEP 2相続登記などの手続きを進める
STEP 3建物・土地の状態を調査する
STEP 4不動産査定と売却方法の比較
STEP 5売買契約・引渡しを行う
STEP 6必要に応じて確定申告を行う

相続人が複数いる場合は、売却方法を決める前に、誰が所有者となるのか、売却代金をどう分配するのかなどを整理する必要があります。

STEP 1：相続人と不動産の名義を確認する

最初に、不動産の登記事項証明書を取得し、現在の所有名義を確認します。

あわせて、遺言書の有無や法定相続人の範囲を確認します。

相続人が複数いる場合には、遺産分割協議が必要になることがあります。

STEP 2：相続登記を進める

2024年4月1日から、不動産の相続登記が義務化されました。

相続により不動産を取得したことを知った日から、原則3年以内に相続登記を申請する必要があります。

2024年4月1日より前に発生した相続も対象で、経過措置の期限は原則2027年3月31日です。

正当な理由なく義務に違反した場合、10万円以下の過料の対象となることがあります。

また、相続人申告登記という制度もありますが、これだけで不動産を売却できる状態になるわけではありません。売却する場合は、権利関係に応じた相続登記が必要です。

STEP 3：土地と建物の状態を確認する

相続した住宅では、次のような点が売却に影響します。

  • 建物の築年数、雨漏り、老朽化
  • 境界標や測量図の有無
  • 道路との接道状況
  • 建築基準法上の再建築の可否
  • 増築部分や未登記建物の有無
  • 室内の家財道具や残置物
  • 擁壁、高低差、敷地の管理状態

特に古い住宅では、建物を解体すれば必ず新しい住宅を建てられるとは限りません。

売却価格だけでなく、買主がどのように利用できる土地・建物なのかを確認することが重要です。

STEP 4：査定を受けて売却方法を比較する

相続した空き家は、必ずしも解体やリフォームをしてから売却する必要はありません。

現状のまま売却できる場合もあります。

株式会社エクセルでは、物件の状態や所有者様のご希望に合わせて、仲介売却や直接買取などの選択肢をご案内しています。

STEP 5：売買契約・引渡し

売却方法が決まったら、売出条件を設定し、買主を探します。

買主が決まった後は、売買契約を締結し、契約条件に従って残代金の決済、所有権移転登記、物件の引渡しなどを進めます。

境界、建物の不具合、残置物の処分などについても、契約前に条件を整理することが大切です。

STEP 6：税金・確定申告を確認する

不動産を売却して譲渡所得が生じた場合には、原則として譲渡所得税の申告・納税が必要です。

また、後述する空き家の3,000万円特別控除などを利用する場合には、必要書類を添えて確定申告を行います。

2. 売却方法は「現況売却」「解体後の売却」「直接買取」を比較する

相続した空き家の売却方法は、建物の状態や売却を急ぐ事情によって異なります。

売却方法特徴注意点
建物を残して仲介売却現状の建物を活かして買主を探す建物の状態や契約条件の確認が必要
解体して土地として売却土地として利用したい買主を探しやすくなる場合がある解体費用、税金、再建築可否を事前に確認
不動産会社による直接買取条件が合えば売却時期を決めやすい仲介売却より価格が低くなる場合がある

重要なのは、査定前に解体や大規模リフォームを決めないことです。

例えば、古い住宅でも建物を残した方が買主の希望に合う場合があります。反対に、建物の老朽化が進んでいる場合には、更地としての利用を想定した方がよい場合もあります。

また、解体後には土地の固定資産税等の負担が変わる可能性もあります。

建物を残す場合と解体する場合の売却価格・費用を比較してから判断しましょう。

3. 相続した空き家の売却にかかる費用

売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。

物件の状況によって、次のような費用が発生します。

費用主な内容
仲介手数料不動産会社へ仲介を依頼し成約した場合
印紙税売買契約書の作成に伴う税金
相続登記費用登録免許税、司法書士報酬など
測量費境界確認・測量が必要な場合
解体費用建物を取り壊す場合
家財処分費家具・家電・残置物の処分
譲渡所得にかかる税金譲渡益が発生し、課税対象となる場合

例えば、2,000万円で不動産を仲介売却する場合、通常の報酬規定による仲介手数料の法定上限は税込72万6,000円です。

また、2026年11月時点の印紙税軽減措置では、契約金額2,000万円の不動産売買契約書を紙で作成する場合の印紙税は1万円です。

このほかに測量や残置物処分、登記などの費用が必要になる可能性があります。

※実際の仲介手数料は契約内容等により異なり、価格800万円以下の取引には報酬の特例もあります。印紙税の取扱いは契約書の作成方法などによって異なります。

4. 空き家売却で確認したい「3,000万円特別控除」

相続した空き家の売却では、一定の条件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。

これは「売却価格から3,000万円を受け取れる」という制度ではなく、課税対象となる譲渡所得を減らす税制上の特例です。

主な確認項目は次のとおりです。

  • 原則として1981年5月31日以前に建築された家屋であること
  • 区分所有建物登記がされている建物ではないこと
  • 原則として亡くなった方が一人で住んでいた住宅であること
  • 相続後、一定の期間に事業・賃貸・居住に使用していないこと
  • 建物の耐震性や取壊しに関する要件を満たすこと
  • 売却代金が1億円以下であること
  • 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
  • 現行制度の適用期限である2027年12月31日までに売却すること

2024年1月1日以後の売却では、一定の条件のもと、売却後に耐震改修や解体を行う場合も対象となる制度があります。工事期限等の要件があるため、契約前の確認が必要です。

また、対象家屋と敷地を相続した相続人が3人以上の場合、2024年以後の売却では特別控除の上限が2,000万円となります。

亡くなった方が老人ホーム等に入所していた場合も、一定の条件を満たせば対象になることがあります。

古い空き家だから必ず控除を使えるわけではありません。 売却時期や利用状況、相続人の人数などによって判断が変わります。

八王子市で必要となる確認書

特例の適用には、確定申告時に「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類が必要です。

八王子市内の対象不動産については、八王子市に確認書の発行を申請します。

八王子市の案内では、書類が揃ってから発行まで通常2〜3週間程度、確定申告の時期には1か月以上かかる場合があるとされています。

なお、確認書が発行されても、それだけで税制特例の適用が確約されるわけではありません。

5. 3,000万円控除が使えない場合の税金は？

不動産売却による譲渡所得は、基本的に次のように計算します。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

相続した不動産の取得費は、原則として亡くなった方が購入した際の取得費を引き継ぎます。

取得費が不明な場合などには、売却価格の5％を概算取得費として使用できる場合があります。

また、譲渡所得税の税率は所有期間によって異なります。

区分税率の目安
長期譲渡所得20.315％
短期譲渡所得39.63％

税率には所得税、復興特別所得税、住民税を含みます。特例適用前の一般的な税率です。

長期・短期の判定は、売却した年の1月1日時点の所有期間によって行います。相続した不動産では、原則として亡くなった方の取得時期を引き継ぎます。

そのため、相続してすぐ売却したからといって、必ず短期譲渡になるわけではありません。

さらに、相続税を納付した方には、一定の条件のもとで相続税の一部を取得費に加算できる特例もあります。ただし、同じ不動産の売却について、空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例を併用することはできません。

税額は個別の事情で大きく変わるため、売却前に税理士や税務署へ確認することをおすすめします。

6. 八王子市の空き家支援制度も確認する

八王子市では、空き家の所有者や相続予定者に向けた相談窓口や支援制度を案内しています。

例えば、一定の要件を満たす未耐震の相続空き家について、除却費用の一部を補助する制度があります。

ただし、対象となる建物、相続からの経過期間、受付状況、申請時期などに条件があります。

特に補助金は、工事契約や解体工事を始める前に申請が必要になる場合があります。

解体を検討している場合は、事前に市の制度と適用条件を確認することが重要です。

7. よくある質問

Q. 室内に家具や荷物が大量に残っています。売却できますか？

荷物が残っている状態でも、不動産会社へ査定や売却相談をすることは可能です。

ただし、実際の引渡し条件によっては撤去が必要になるため、処分費用や時期を事前に確認しましょう。

Q. 相続人が複数いて意見がまとまりません。

まずは相続人と権利関係を整理することが必要です。

売却方針や遺産分割について合意できない場合には、司法書士・弁護士等の専門家への相談も検討しましょう。

Q. 八王子に実家がありますが、現在は遠方に住んでいます。

遠方に住んでいる場合でも、不動産の状況確認や売却査定について相談できます。

ただし、本人確認、契約、登記などの手続きは個別の状況に応じて調整する必要があります。

Q. 空き家はすぐに解体した方が高く売れますか？

必ずしもそうとは限りません。

立地、建物の状態、接道条件、土地の利用可能性などによって、適切な売却方法は変わります。

まずは現状のままの売却と、解体後の売却を比較することをおすすめします。

まとめ｜相続した実家は、売却方法を決める前に整理することが大切です

相続した空き家を売却する際には、名義変更、権利関係、建物の状態、売却費用、税金などを確認する必要があります。

特に、3,000万円特別控除には期限や適用条件があるため、売却後ではなく、できるだけ早い段階で確認することが重要です。

株式会社エクセルでは、八王子・立川エリアを中心に、相続不動産や空き家の売却についてご相談を受け付けています。

建物を残した売却、解体後の売却、不動産会社による直接買取など、物件の状況とご希望に合わせて検討できます。

相続した実家の売却について、まずは現在の状況からご相談ください。

相続した空き家の売却を相談する

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参考情報・公的資料

※本記事は2026年11月時点の公表情報に基づく一般的な解説です。税制や支援制度の適用には個別の要件があります。実際の税務・法律上の判断は関係機関や専門家にご確認ください。